専門家インタビュー
第50回
数万円で大家になれるJ-REITの魅力（前編）
Jリートの魅力を徹底検証！
定期収入を受け取りながら、将来的な値上がり益も期待
マンションなどの不動産に直接投資するためには、初期費用のみでも最低でも数百万～数千万円の大きな資金が必要です。Jリートを活用すれば、数万円程度の少額から不動産への間接投資が実現します。投資物件の分散によるリスク軽減効果から、いつでも売買できる機動性の高さまで、Jリートの魅力を実物不動産投資と比較しながら徹底検証します。
手の届きやすい金額で不動産に間接投資できる
NISA(少額投資非課税制度)が恒久化されるなど、日本でも一般個人が効率的に投資を行える環境が整ってきました。投資を通じて、これから本格的な資産形成に取り組む人も多いことでしょう。ところで皆さんは、資産形成に活用できる投資対象として何を思い浮かべますか。「株式」や「債券」、それらをまとめた「投資信託」、さらには「金(ゴールド)」あたりが一般的なイメージではないでしょうか。
実は、土地や建物といった「不動産」も、株式や債券と同様にポピュラーな投資対象です。不動産への投資には多額の資金が必要なため、お金持ちの専売特許と思われるかもしれません。確かにマンションなどへの投資では、新築物件であれ中古物件であれ、最低でも数百万～数千万円という大きな初期費用がかかります。ただし、それはあくまでも不動産に直接投資する「実物不動産投資」の場合です。
皆さんは不動産に間接投資する方法を選ぶこともできます。その代表例が、REIT(不動産投資信託)という金融商品への投資です。REITでは、不動産への投資などを目的とした特別な法人(投資法人)が多くの投資家から資金を集め、資産運用会社に委託して有望な不動産物件を購入します。そこから得られる賃料収入や売却益が、投資家に分配される仕組みです。日本ではとくに「J-REIT(Jリート)」と呼ばれています。
Jリートは2026年3月末日現在、58銘柄が東京証券取引所に上場しており、それぞれ「投資口価格」で売買されています。投資口価格は株式の株価に相当するもので、皆さんがJリートの各銘柄に投資する際には投資口価格が最低購入金額となります。
3月末日時点の投資口価格を見ると、最も安い銘柄では4万7000円台、最も高い銘柄でも32万円台となっています。Jリートを活用すれば、一般個人でも比較的手の届きやすい金額で不動産に投資できることが分かります。いわば数万円程度の少額から、誰でも不動産物件の大家さんになれるわけで、その魅力は大きいでしょう。
少額でも自動的に分散投資が実現
複数保有によるリスク軽減も
他にも皆さんがJリートを活用するメリットはいくつもあります。実物不動産投資と比較しながら、Jリートの特長を詳しく見ていきましょう。
不動産投資で得られるリターンには、定期的な賃料収入と売買差益があります。1つの物件だけに投資した場合、賃料収入が減少したり、物件価格の下落に見舞われるリスクが大きくなります。株式投資と同じく不動産投資においても、複数の物件に分散投資してリスクを軽減することが大切です。
前述したように、実物不動産投資では1物件あたりでも数百万～数千万円がかかるため、複数の物件に分散投資するにはさらに多額の資金が必要となります。Jリートでは各銘柄が複数の不動産に投資しているので、皆さんがJリートを購入すると、たとえ少額でも自動的に分散投資が実現することになります。
また、Jリートの各銘柄は「オフィス」や「住居」、「物流施設」・「商業施設」、「ホテル」など、それぞれが得意とする投資対象を持っています。例えばオフィスビルは相対的に収益性が高い一方で、賃料や空室率が景気の影響を受けやすい傾向があります。反対にマンションなどの住居は収益性が低めですが、景気に左右されにくいのが特徴です。
オフィスを中心に投資するJリート銘柄と、住居を中心に投資するJリート銘柄を同時に保有することで、景気変動のリスクを軽減しながらリターンの安定化を図ることも可能になるわけです。
物件の選定も管理もプロにお任せ
市場でいつでも売買できる
マンションなどへの実物不動産投資では、賃料収入の安定に向けて空室率をできるだけ低く維持する必要がありますが、そのためには立地条件を含めた物件選びが非常に重要です。加えて物件を購入した後も、リノベーションや建物内外の清掃や修繕、入居者募集といった継続的な管理が求められることになります。
Jリートでは経験豊富な運用担当者が自らの目利きによって不動産物件への投資を行い、管理業務はJリートが用意した専門業者が担います。物件の選定も管理もプロにお任せできるので、安心かつ手軽に不動産投資を始められます。
実物不動産投資では、売り手と買い手が個別で取引する「相対取引」が基本です。両者をマッチングしたうえで契約条件などの交渉が行われるため、売買の成立までには一定の手間と時間がかかります。交渉の成り行きによっては、自分が希望する価格で購入や売却ができなくなる可能性もあるでしょう。
その点、Jリートは株式のように市場でいつでも売買できるのがメリットです。希望価格でタイムリーな投資が実現するほか、売りたいと思った際にはすぐさま換金が可能です。Jリートを運営する投資法人には適切な情報開示が義務付けられているため、皆さんが不動産にそれほど詳しくなくても、購入や売却の参考になる情報を随時得ることができます。
図表
